Den bygningssagkyndige: hvad undersøges ved huseftersynet?

Den bygningssagkyndige er den fagperson, der gennemgår huset og skriver tilstandsrapporten, når huset skal sælges. Personen skal være beskikket af Sikkerhedsstyrelsen. Gennemgangen er visuel. Den bygningssagkyndige ser, mærker og måler, men bryder ikke noget op. Det er vigtigt at vide, både når du sælger og når du køber.

Hvem er den bygningssagkyndige?

• Beskikket af Sikkerhedsstyrelsen, som forvalter huseftersynsordningen (BEK 1587/2020 §§ 2 og 4).
• Har en byggeteknisk uddannelse, fx som ingeniør, arkitekt eller bygningskonstruktør, mindst 5 års erfaring med bygningsundersøgelser eller byggetilsyn inden for de sidste 10 år, og har bestået en optagelsesprøve (§ 4).
• Skal have en professionel ansvarsforsikring (§ 4).
• Bestilles normalt af sælger, fordi sælger skal fremlægge rapporten for at bruge ordningen.

Tilstandsrapporten må højst være 6 måneder gammel, når køber får den (forbrugerbeskyttelsesloven § 4). Elinstallationsrapporten laves ikke af den bygningssagkyndige, men af en autoriseret elinstallatørvirksomhed (§ 4 a).

Hvad undersøger den bygningssagkyndige?

Kilder: BEK 1587/2020 §§ 14, 15 og 19, Sikkerhedsstyrelsens håndbog 2021 afsnit 8.6 og Bolius, set 01-10-2026.

Bolius skriver, at den bygningssagkyndige henter de gamle tilstandsrapporter, før gennemgangen. Så kan den sagkyndige tjekke, om gamle fejl er rettet.

Når et rum ikke kan besigtiges

Håndbogen fra Sikkerhedsstyrelsen giver eksempler på bygningsdele, der normalt er tilgængelige, men som ikke kan besigtiges:

• Beplantning, der dækker for facaden eller soklen.
• Gulve dækket af væg-til-væg-tæpper.
• Manglende eller skjult lem til krybekælder, skunk eller tagrum.
• Loftsrum uden gangbro. Det regnes som utilgængeligt, fordi det er farligt at gå på.
• Isolering, der vil gå i stykker, hvis den flyttes.

Den bygningssagkyndige skal skrive, hvilke bygningsdele det drejer sig om, i feltet "Bygningsdele, som den bygningssagkyndige ikke kunne besigtige". Som køber skal du læse det felt med lige så stor omhu som skaderne. Det, der ikke er set, er heller ikke vurderet.

Sådan forbereder du huset som sælger

1. Find de gamle tilstandsrapporter på boligejer.dk, og ret de fejl, du kan.
2. Sørg for adgang til loft, skunk og krybekælder. Fjern ting foran lemmene.
3. Klip beplantning væk fra sokkel og facade.
4. Flyt tunge møbler fra ydervæggene, hvis du kan.
5. Udfyld oplysningsskemaet ærligt. Det følger med rapporten.
6. Overvej en førsynsrapport: en slags kladde til rapporten, så du kan nå at udbedre fejl. Bolius skriver, at du typisk har en måned til at udbedre skaderne.

Gennemgang med køber

Som køber kan du ikke ændre tilstandsrapporten, men du kan bruge den aktivt:

• Læs den sammen med hustypebeskrivelsen. Den beskriver typiske forhold for husets type, som rapporten ikke nødvendigvis nævner.
• Læg mærke til tagets restlevetid. Den vises i intervallerne 0 til 5 år, 5 til 10 år og over 10 år og beregnes ud fra tagets alder og materiale.
• Overvej at hyre din egen byggetekniske rådgiver til en gennemgang før købet.

Læs hvad farverne i tilstandsrapporten betyder.

Tre rapporter, tre fagfolk

Ved salg indgår tre dokumenter, og de laves af forskellige fagfolk:

Kilder: forbrugerbeskyttelsesloven §§ 4 og 4 a, BEK 549/2023 §§ 2, 7 og 15, set 01-10-2026.

Nogle firmaer kan lave alle tre. Bolius skriver, at du hos nogle virksomheder kan få rabat, hvis du bestiller dem samme sted.

Hustypebeskrivelsen

Med tilstandsrapporten følger en hustypebeskrivelse. Den beskriver generelt, hvordan husets type er bygget, og hvad du skal være særligt opmærksom på. Den bygningssagkyndige vælger ét afsnit om "Kendetegn og byggeteknik" ud fra hustypen. Derudover sammensættes en række opmærksomhedspunkter automatisk ud fra oplysningerne om husets konstruktion og materialer. Hustypebeskrivelsen ændrer ikke, hvad den sagkyndige skal gennemgå, og hvad der regnes som en skade. Men den forklarer de svagheder, der er typiske for husets type, og som ikke nødvendigvis står som skader i rapporten.

Spørgsmål til den bygningssagkyndige, før du bestiller

• Er du beskikket af Sikkerhedsstyrelsen?
• Hvad er med i prisen: sekundære bygninger, administrationstillæg og fornyelse efter 6 måneder?
• Kan du lave en førsynsrapport først, og hvad koster den?
• Kan du også lave elinstallationsrapport og energimærke, eller samarbejder du med nogen, der kan?
• Hvornår kan du komme, og hvornår bliver rapporten indberettet?
• Hvad skal jeg gøre klar: adgang til loft, skunk og krybekælder?

Den bygningssagkyndiges ansvar

Har den bygningssagkyndige overset en skade, som burde have stået i rapporten, kan du have et krav mod den sagkyndige. Kravet skal meddeles senest 5 år efter overtagelsesdagen og senest 6 år efter rapportens dato (forbrugerbeskyttelsesloven § 3, stk. 2).

Kilde: Sikkerhedsstyrelsen, set 01-10-2026.

Eksempel. Tilstandsrapporten noterer, at loftet ikke kunne besigtiges, fordi der ikke var gangbro. Et år efter overtagelsen finder køberen råd i spærene. Fordi loftet ikke var besigtiget og det stod i rapporten, er det ikke en fejl hos den sagkyndige. Køberens vej er derfor ejerskifteforsikringen, hvis den dækker. Læs om hvad ejerskifteforsikringen dækker, og om hvad rapporterne koster. Alt om køb og salg står under ejerskifte.