Ejerskifteforsikring: dækning, pris og selvrisiko i 2026

En ejerskifteforsikring dækker skjulte skader, som fandtes i huset, da du overtog det, men som ikke stod i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Den betales én gang og løber typisk i 5 eller 10 år. Sælger skal tilbyde at betale halvdelen. Det er en del af huseftersynsordningen, og den giver kun mening, hvis du forstår, hvad den ikke dækker.

Hvorfor forsikringen findes

Bruger sælger huseftersynsordningen, kan køber som udgangspunkt ikke gøre sælger ansvarlig for bygningens fysiske tilstand (forbrugerbeskyttelsesloven § 2). boligejer.dk skriver, at sælger på den måde slipper for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Risikoen for skjulte skader ligger derefter hos dig som køber, og det er den risiko, ejerskifteforsikringen dækker.

Betingelserne for, at sælger slipper:

1. Du har fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring, før du afgav det købstilbud, sælger antog.
2. Sælger har skriftligt lovet at betale mindst halvdelen af præmien.

Sælger hæfter stadig for bl.a. forhold i strid med servitutter eller offentlige regler, garantier og svig (§ 2, stk. 5). Læs mere under ejerskifte.

Standard eller udvidet dækning?

Kilde: boligejer.dk, Ejerskifteforsikring (opdateret 27-08-2025), set 01-10-2026. Udvidet dækning varierer fra selskab til selskab.

Sælger skal kun indhente tilbud på standarddækning. Vil du have udvidet dækning, skal du ofte selv bede om et tilbud. Ikke alle selskaber tilbyder det.

Det dækker forsikringen ikke

• Skader, der står i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
• Forhold, du fik oplyst ved handlen, eller som tidligere ejer har oplyst.
• Skader, der er opstået efter, at du overtog huset. Dem dækker din husforsikring, hvis de er pludselige.
• Forhold, som forsikringsbetingelserne undtager. Læs klausulerne i tilbuddet.

Skader, der sker efter overtagelsen, hører under husforsikringen. Læs, hvad en husforsikring typisk dækker.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

Præmien er en engangsbetaling for hele løbetiden. Den afhænger af husets størrelse, alder og pris, af rapporternes indhold og af dækningen.

Kilder: Bolius, RealMæglerne, Tjenestetorvet og boligejer.dk, set 01-10-2026. Spændet for standarddækning på tværs af de tre første kilder er 5.000 til 40.000 kr.

Spændet er bredt, og derfor er tilbuddene vigtigere end gennemsnittet. Indhent flere tilbud, og sammenlign klausulerne, ikke kun prisen.

Regneeksempel. Sælger har indhentet to tilbud på standarddækning i 5 år: 14.000 kr. og 16.000 kr. Sælger skal betale halvdelen af det billigste, altså 7.000 kr. Vælger du det dyreste til 16.000 kr., betaler du 9.000 kr. selv. Vælger du en udvidet dækning til 30.000 kr., betaler du 23.000 kr. selv.

Selvrisiko og grænser

Kilde: BEK nr. 1349 af 2. december 2024, set 01-10-2026. Beløbene reguleres hvert 3. år.

Forhold, der koster under 6.100 kr. at udbedre, kan ikke anmeldes. Mange sider viser stadig de gamle beløb på 5.400 og 54.000 kr.

Sådan bliver tilbuddet indhentet

For at få et tilbud skal der foreligge en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport. boligejer.dk beskriver det sådan:

1. Sælger, eller mægleren, sender de to rapporter til et eller flere forsikringsselskaber og beder om et tilbud på ejerskifteforsikring.
2. Sælger kan samtidig bede om et tilbud på husforsikring, som køber også får brug for.
3. Køber får tilbuddet sammen med rapporterne, før køber giver sit bud.
4. Køber kan frit vælge et andet selskab eller en anden dækning. Sælger betaler stadig kun halvdelen af det billigste tilbud, sælger har givet.

Det kan ofte betale sig selv at kontakte flere selskaber. Tidligere lignede selskabernes betingelser hinanden. boligejer.dk skriver, at de i dag afviger mere fra selskab til selskab.

Klage over ejerskifteforsikringen

Afviser selskabet en skade, så klag først til selskabet og dets klageansvarlige. Derefter kan du klage til Ankenævnet for Forsikring. Gebyret er 300 kr., som du får tilbage, hvis du får medhold. Sagsbehandlingen tager typisk 6 til 8 måneder. Ankenævnet offentliggør afgørelser om ejerskifteforsikring, så du kan se, hvordan lignende sager er endt.

Sådan læser du tilbuddet

1. Læg tilbuddet ved siden af tilstandsrapporten.
2. Find klausulerne: har selskabet undtaget bestemte bygningsdele, fx taget eller kælderen?
3. Tjek løbetiden, og om den kan forlænges til 10 år (loven kræver, at tilbuddet giver mulighed for det, § 5).
4. Se, om der er beløbsgrænser på enkelte dækninger.
5. Spørg din køberrådgiver eller boligadvokat, hvis noget er uklart.

Har den bygningssagkyndige overset en skade, kan du også have et krav mod den sagkyndige. Det skal meddeles inden 5 år fra overtagelsen. Læs om den bygningssagkyndiges ansvar og om farverne i tilstandsrapporten.